Der Cousin zählt nicht: Wie eng der BGH den Familienbegriff bei Eigenbedarf zieht

Wird eine vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, schützt § 577a BGB die bestehenden Mieter: Der neue Eigentümer darf grundsätzlich drei Jahre lang nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Eine wichtige Ausnahme gilt jedoch, wenn Käufer und Begünstigter derselben Familie angehören – dann kann die Sperrfrist im Ergebnis leerlaufen. Wie eng diese Ausnahme zu verstehen ist, war lange unklar.

Zwei Cousins gründeten gemeinsam eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) und erwarben darüber eine bereits vermietete, zur Eigentumswohnung umgewandelte Wohnung. Kurz darauf kündigte die GbR der Mieterin mit der Begründung, einer der beiden Cousins wolle selbst einziehen. Die Mieterin berief sich auf die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB und argumentierte, die Cousins seien keine privilegierten Familienangehörigen im Sinne der Ausnahmevorschrift. Das Landgericht Berlin gab zunächst dem Vermieter recht; der BGH musste abschließend klären, wer überhaupt zum geschützten Familienkreis zählt.

§ 577a Abs. 1a Satz 2 BGB verweist für den Begriff der „Familienangehörigen“ nicht auf eine eigenständige Definition, sondern lässt seit jeher offen, wie weit der geschützte Personenkreis reicht. In der Instanzrechtsprechung hatte sich vielerorts ein weiches Kriterium der „engen persönlichen Verbundenheit“ durchgesetzt, das im Einzelfall auch entferntere Verwandte wie Nichten, Neffen oder eben Cousins einschließen konnte, wenn ein besonders enges Verhältnis bestand.

Der BGH erteilte diesem Ansatz eine Absage und entschied sich für ein objektives, klar abgrenzbares Kriterium: Familienangehörige seien nur solche Personen, denen wegen ihrer Verwandtschaft oder Verschwägerung ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen nach § 383 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 ZPO beziehungsweise § 52 Abs. 1 StPO zusteht – also im Wesentlichen Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Verlobte sowie Verwandte und Verschwägerte gerader Linie oder bis zum dritten Grad der Seitenlinie. Cousins und Cousinen sind Verwandte vierten Grades der Seitenlinie und fallen damit gerade nicht mehr in diesen Kreis. Zur Einordnung: Geschwister stehen im zweiten, Onkel, Tanten, Nichten und Neffen im dritten Grad der Seitenlinie – erst bei den Cousins beginnt der vierte Grad, den die Vorschrift nicht mehr erfasst.

Der Senat begründete diese Anlehnung an das Zeugnisverweigerungsrecht mit dem Bedürfnis nach Rechtssicherheit: Ein Kriterium der „besonderen persönlichen Nähe“ sei im Streitfall kaum justiziabel und eröffne erhebliche Missbrauchsmöglichkeiten, weil sich eine enge Verbundenheit im Nachhinein kaum objektiv widerlegen lasse. Die im Zivilprozess- und Strafverfahrensrecht bereits etablierten, klar umgrenzten Verwandtschaftsgrade lieferten dagegen einen kohärenten, im Gesetz bereits verankerten Maßstab – und stellten zugleich sicher, dass dieselbe Wertung sowohl bei der Kündigungssperrfrist des § 577a BGB als auch bei der allgemeinen Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gilt, wo der Begriff der Familienangehörigen ebenfalls verwendet wird.

Die Entscheidung hat weit über den entschiedenen Sperrfrist-Fall hinaus Bedeutung, weil sie denselben engen Familienbegriff auch für die praktisch viel häufigere allgemeine Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB festschreibt. Bislang konnten sich Vermieter in Grenzfällen auf eine großzügigere Auslegung der Instanzgerichte stützen, wenn sie Wohnraum für entferntere, aber persönlich nahestehende Verwandte kündigen wollten. Diese Möglichkeit ist mit dem Urteil erheblich eingeschränkt.

Für die Praxis der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen – ein in vielen deutschen Großstädten verbreitetes Modell zur Verdrängung von Bestandsmietern – erschwert die Entscheidung zudem eine bestimmte Umgehungsstrategie: den Kauf durch entferntere Verwandte, um die dreijährige Kündigungssperrfrist zu unterlaufen. Mieterschutzverbände begrüßten das Urteil entsprechend als Stärkung des Bestandsschutzes bei Umwandlungen.

Vermieter, die eine Wohnung für Verwandte kündigen wollen, sollten künftig genau prüfen, ob die begünstigte Person tatsächlich zu dem eng gezogenen, am Zeugnisverweigerungsrecht orientierten Personenkreis zählt – bei Cousins, Cousinen, Großcousins oder noch entfernteren Verwandten ist eine Eigenbedarfskündigung nach dieser Entscheidung regelmäßig aussichtslos, unabhängig davon, wie eng die tatsächliche persönliche Bindung ist. Mieter wiederum erhalten mit dem klaren Kriterium eine verlässlichere Grundlage, um zweifelhafte Kündigungen zu prüfen und gegebenenfalls anzugreifen.

Offen bleibt, wie Gerichte mit Konstellationen umgehen, in denen der wirtschaftlich Begünstigte zwar kein Zeugnisverweigerungsrecht genießt, die Kündigung aber erkennbar nur vorgeschoben ist, um eine andere, nicht privilegierte Person unterzubringen – hier dürfte die ohnehin bestehende Rechtsmissbrauchskontrolle weiterhin eine Rolle spielen. Praktisch dürfte es dann darauf ankommen, ob der im Kündigungsschreiben genannte Eigenbedarf tatsächlich bei der namentlich benannten, privilegierten Person besteht oder ob erkennbar eine andere, nicht privilegierte Person einziehen soll – ein Nachweisproblem, das im Zweifel zulasten des Vermieters geht. Für die laufende Debatte um schärferen Mieterschutz bei Umwandlungen liefert das Urteil zudem Argumente für eine mögliche gesetzgeberische Klarstellung des Familienbegriffs.